今年上半年，銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》(征求意見稿)，首次對個人貸款做出限制，緊接著，經過層層收縮，北京不少銀行機構紛紛推出有關個貸的一個個更為嚴格的規定和舉措，一時間，京城的買房人無不感受到申貸的壓力。
8·３1大限後，有人認為不動產鑒定房地產市場的熱度將降低，市場的供量受到控制而趨於平衡，風險降低，銀行將放寬信貸口子，尤其個人貸款政策將再度放松，真的會這樣嗎？
貸款收緊有針對性
根據城市的發展規劃，居民對房屋的需求將不斷上升，按揭買房已成為主流。明珠證券和平裏營業廳客戶經理劉宇清認為，目前銀行對個人房貸已經收緊，其目標主要針對兩方面：
1.“假按揭”貸款。前段時間被揭露出來不少開發商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金後，用“假按揭”的方式從銀行獲得按揭貸款，從而套取更多資金。
2.超負荷貸款。現在有不少買房人超前消費，貸款總額和月還款超出購房人還款能力。
個人貸款的限制政策在控制上述兩種類型貸款行為的同時，降低銀行系統的風險。
降低風險並不意味全面緊縮
銀行與房地產行業的關系不能不用極其緊密來形容，銀行對房地產業的貸款高風險已經明確顯現。一位不願意透露身份的銀行資深人士劉先生表示，從2003年2月20日央行公布的《2002年貨幣政策執行報告》中可以看到，在央行抽查的全國商業銀行20901筆房地產貸款中，“發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%”，違規金額總數高達366億元，這還只是抽查結果。當然這其中主要還是開發貸款問題嚴重。
但他同時表示，銀行運營的目的是盈利，降低信貸風險並不意味著全面緊縮放貸，對於真正需要銀行支持、有還款能力的買房人，銀行不但不會縮減貸款，而且會加大投入力度。
房地產還將是金融投資的主要渠道
個貸的安全性主要與兩方面有關，一是樓盤能不能建起來，質量能否達到既定的使用標準，二是個人還款能力。到目前為止，北京房地產爛尾項目極少，個貸壞賬率低，屬優良貸款品種，因此，北京大學不動產鑒定中心主任馮長春認為，在未來一段時間內，房地產還將是金融投資的主要渠道，為保持信貸額度，銀行將繼續保持現有的金融政策。
另外，按WTO的規定，今年年底我國的金融行業將對外開發，有一部分外資銀行可以進北京了，銀行應該考慮到這種競爭帶來的後果。事實上，銀行可以提高服務性增強競爭力，如像國外那樣，通過抵押證券化等方式分散風險。
SOHO中國總裁潘石屹也認為，外界風傳的全面停止個人房貸絕對不會發生。他認為，中國的銀行不做按揭，國外的銀行也可以做，放著眼前的生意不做，是不正常的。
各方對政策走向各執一詞
目前，銀行對買房人的個貸限制已經有所收縮，國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任王小廣認為，近期應該不會有大的變化，現狀至少要持續到明年上半年，根據市場的狀況再做調整。他也認為，對個貸的金融政策主要是為了防止投資性買房過熱，尤其是對高端產品和商業物業的貸款限制，其實，銀行還可以通過與稅收掛鉤的方式加以解決。
個貸緊縮程度變化不大
金網絡公司副總經理楊強宏則表示，目前銀行對個人貸款的收縮程度不大，未來也不可能變化太大。因為截止到目前，北京消費型買房(用以自住)在城市總體買房人群中占有相當大的比重，銀行對個貸的限制主要是為了控制投資類買房行為，過硬的金融政策對北京市場很不適合。
凱德置地(北京)投資公司副總經理毛大慶也持相同看法，他表示，8·３1政策對土地加以控制，不能就此認為今後依賴銀行的資金問題能夠得到緩解，政府的金融政策不會在短期內有所改變，尤其是投資類物業，未來仍會表現出貸款難的問題。
但從銀行的角度看，銀行還是希望尋求相對安全的投資渠道，盡可能地滿足消費者的需求，因此，大限後，個貸將繼續保持現狀，而不再進一步收緊。
個貸口子有可能放松
“銀行對個人貸款的限制是不明智的。”北京世茂投資發展有限公司副總裁王渝旋說，他認為北京地產市場之所以能夠快速發展，應當首先歸功於當年政府放開了個人貸款政策，鼓勵個人買房，而最近推出的個人貸款政策卻限制了這類消費行為。事實上，以目前國內老百姓的收入水平和消費能力，大量的買房需求需要通過銀行信貸來實現。
他表示，針對個貸的金融政策雖然減小了銀行風險，卻也同時壓縮了市場的正常消費，進而會限制地產市場的發展。因此，為保持房地產業的繼續發展，促進宏觀經濟的發展，銀行以後可能會放寬個人貸款。
不過，偉業顧問徐斌表示，銀行對個貸限制的金融政策更多地表現為政府對市場的一種調節，只是調節，大限後，個貸口子收緊和放松的幅度都不會像人們想象的那樣大起大落。
個貸緊縮還會加劇
協成行市場總監兼企劃總監牟鑫卻持相反的意見，他表示，銀行的政策不會因為地產政策的改變而改變。
目前的個貸政策，表面上銀行是為了規避風險，明哲保身。實際上是國家對可能過熱的不動產鑒定房地產市場的一種宏觀調控的表現。而土地政策也是在調控宏觀市場。兩者並不矛盾。再加上國家體制的一些問題，很難說銀行的政策會因為一個土地的政策而做出自己的調整。
從當前市場態勢來看，銀根緊縮才剛剛開始。
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