海洋之星

　　泡沫崩潰後，日本痛定思痛，在不動產鑒定房地產定價加入了收益、成本因素，以“原價法”、“交易比較法”、“收益回本法”3種方法綜合對地產價格進行評估，房地產價格趨向合理。

　　“原價法”主要從成本的角度估價，考慮如今建造同樣一座建築需要多少錢，然後再從中減去物理性的折舊費和性能貶值的費用。

　　“交易比較法”主要從市場的角度估價，參照周邊類似的房子實際交易價定價。首先要找到周邊與想估價房產類似的房產，了解其交易價格作為參照，最好能多了解一些類似的房產。然後再根據地質、方位、朝向、通風等差別進行修正。如果同一棟樓內之前有房屋交易，就可以參照這個交易價為其它房屋定價。

　　“土地神話”幻滅後，“房產收益回本法”逐漸受到重視。簡單地說，該方法主要以房屋收益著眼，年收益高的房地產價格高，反之價格低。房價還涉及收益率的問題，收益率的高低對房地產價格也有較大影響，據某業者介紹，現在房屋收益率一般設置在4%至6%之間。假如，收益率定為4%，購房後出租一年刨去物業管理、取暖、停車費用一年純收入能有200萬日元的話，這套房子估價就為5000萬日元。

　　這種計算方法是收益回本法中的“直接回本法”，以房屋每年收益不變，且購房者將長期持有房屋為前提。2003年修改“不動產鑒定評價標準”時，又加入了“DCF”(DiscuntedCasnFlow)式的收益回本計算方法，針對非長期持有房屋，將來會進行出售的情況進行精密計算。

　　現在實施的這些不動產鑒定控制房價的定價方法，不管是“直接回本法”還是“DCF”都考慮到了房屋的收益情況，增加了房屋價格的理性，有效治理了經濟泡沫期不計成本，不計收益，瘋狂購地置屋的投機現象。